1. 들어가며
부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 '부동산실명법')이 제정 및 시행된 지 30년이 훌쩍 지났지만, 여전히 많은 분들이 부동산실명법 시행 이전에 명의신탁을 해두었던 부동산과 관련된 분쟁에 관한 문의를 하신다.
부동산실명법 제11조는 법 시행 전 이미 존재하던 명의신탁(기존 명의신탁)을 시행일인 1995. 7. 1.로부터 1년의 유예기간 내에 실명등기로 전환하도록 하고, 그 기간이 지난 날 이후에는 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동 효력에 법 제4조를 적용하도록 정하고 있다.
따라서 유예기간 도과 후에는 부동산실명법 제4조에 따라 원칙적으로 명의신탁약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효가 된다.
다만 ‘계약명의신탁’에서 매도인(상대방 당사자)이 명의신탁 사실을 알지 못한 경우에는 예외적으로 등기에 의한 물권변동은 유효로 취급될 수 있고, 이때 실권리자인 명의신탁자는 부동산 소유자인 명의수탁자에 대하여 부당이득 반환(부동산 자체 또는 매수자금) 청구를 할 수 있다.
2. 관련 법규범(유예기간 및 도과 효과)
[부동산실권리자명의등기에관한법률] 제4조 (명의신탁약정의 효력) ①명의신탁약정은 무효로 한다. ②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 제11조 (기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기등) ①이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 “기존 名義信託者”라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 “猶豫期間”이라 한다)이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수ㆍ판결ㆍ경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(相續에 의한 경우를 제외한다)와 종교단체, 향교등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령이 정하는 부동산의 경우는 그러하지 아니하다. 부 칙 <법률 제4944호, 1995. 3. 30.> 제1조 (시행일) 이 법은 1995년 7월 1일부터 시행한다. |
3. 부동산실명법에 따른 유예기간 도과 후 명의신탁 및 소유권이전등기의 효력
가. 요약
나. 양자간 등기명의신탁
양자간 명의신탁은 명의신탁자가 그 소유인 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 이전하는 유형의 명의신탁을 말한다(서울고등법원 2021. 4. 22. 선고 2020노453 판결 참조).
양자간 등기명의신탁의 경우에 있어서 명의신탁자와의 명의신탁약정에 의하여 행하여진 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 법률 제4944호 부동산실명법의 유예기간이 경과한 1996. 7. 1. 이후에는 원인무효로서 말소되어야 한다. 그리하여 명의수탁자로서는 명의신탁자는 물론 제3자에 대한 관계에서도 수탁된 부동산에 대한 소유권자임을 주장할 수 없고, 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수도 없다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다97864 판결, 대법원 2006. 8. 24. 선고 2006다18402, 18419 판결 등 참조).
즉, 양자간 등기명의신탁의 경우, 부동산실명법이 정한 유예기간 도과 후에는 명의신탁약정이 무효이고, 그 약정에 따른 수탁자 명의 소유권이전등기(물권변동)도 무효가 된다.
따라서 실권리자인 명의신탁자로서는 명의수탁자를 상대로 소유권에 기하여 원인무효인 소유권이전등기의 말소를 구하거나 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다(대법원 2002. 9. 6. 선고 2002다35157 판결 등 참조). 다만 침해부당이득반환을 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다97864 판결 참조).
다. 3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)
3자간 명의신탁은 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 다만 등기를 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 명의신탁의 한 유형이다(울산지방법원 2020. 9. 8. 선고 2018가단65936 판결 참조. 다만 예외적으로 수탁자가 매매계약의 당사자이더라도 3자간 명의신탁이 인정되는 경우가 있다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결 참조).
3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다.
따라서 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있어 그 유예기간의 경과로 그 등기 명의를 보유하지 못하는 손해를 입었다고 볼 수 없다. 또한 명의신탁 부동산의 소유권이 매도인에게 복귀한 마당에 명의신탁자가 무효인 등기의 명의인인 명의수탁자를 상대로 그 이전등기를 구할 수도 없다. 결국 3자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다55290, 2008다55306 판결).
대신 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결 참조). 나아가 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 바로 경료해 준 소유권이전등기는 결국 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다6764 판결).
라. 계약명의신탁
계약명의신탁은 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후 그 등기를 수탁자 앞으로 이전등기하는 명의신탁의 한 유형이다(울산지방법원 2020. 9. 8. 선고 2018가단65936 판결 참조).
1) 매도인이 선의인 계약명의신탁에서, 수탁자 명의의 등기가 완료된 경우, 부동산실명법 제4조 단서에 따라 유예기간 도과 후에도 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 예외적으로 등기에 의한 물권변동이 유효로 취급되어 수탁자가 완전한 소유권을 취득한다. 대신 수탁자는 실권리자에 대한 관계에서는 부동산 자체를 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결).
1-1) 매도인이 선의인 계약명의신탁에서, 수탁자 명의의 등기가 완료되었으나, 유예기간이 경과하기까지 명의신탁자가 그 명의로 당해 부동산을 등기이전하는 데 법률상 장애가 있었던 경우에는, 명의신탁자는 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득한 것이 된다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다74690 판결 참조).
2) 매도인이 선의인 계약명의신탁에서, 수탁자 명의의 등기가 완료되지 않은 경우, 유예기간 도과로 명의신탁약정이 무효가 되더라도 매도인과 수탁자 간의 매매계약 자체는 유효로 취급되며, 신탁자는 수탁자에 대하여 부동산 매수자금에 대한 부당이득반환을 구할 수 있다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다21214 판결).
3) 매도인이 악의인 계약명의신탁에 대해서는 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 적용되지 않는다. 결국 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자(매도인)에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결). 한편, 명의신탁자는 매도인와 매매계약관계가 없어 매도인에 대한 소유권이전등기청구가 허용되지 아니한다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결). 대신 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 부동산 매수자금에 관한 부당이득 반환을 청구할 수 있다(인천지방법원 2014. 5. 2. 선고 2013가합32891 판결).
4. 예외
가. 종중 및 배우자에 대한 명의신탁
부동산실명법 제8조는 종중 소유 부동산을 종중원 등 제3자의 명의로 신탁해둔 경우 및 배우자 간에 명의신탁을 한 경우 그 명의신탁약정 및 등기의 효력을 인정한다. 따라서 이 경우에는 부동산실명법이 정한 유예기간이 도과할 때까지 부동산의 명의를 돌려놓지 않았다고 하더라도 기존 명의신탁약정 및 등기의 효력이 인정된다.
나. 종교단체, 향교의 명의신탁
부동산실명법 제11조 제1항 단서는 종교단체, 향교등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산에 대하여 유예기간 내에 실명등기를 할 의무의 적용을 배제한다. 따라서 이 경우에도 부동산실명법이 정한 유예기간이 도과할 때까지 부동산의 명의를 돌려놓지 않았다고 하더라도 기존 명의신탁약정 및 등기의 효력이 인정된다.
다. 공용징수ㆍ판결ㆍ경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우
부동산실명법 제11조 제1항 단서는 공용징수ㆍ판결ㆍ경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우에도 명의신탁한 부동산에 대하여 유예기간 내에 실명등기를 할 의무의 적용을 배제한다. 따라서 이 경우에도 부동산실명법이 정한 유예기간이 도과할 때까지 부동산의 명의를 돌려놓지 않았다고 하더라도 기존 명의신탁약정 및 등기의 효력이 인정된다.
이동근 변호사 |
n 법무법인(유)린 파트너 변호사 n 서울대학교 법학전문대학원 졸 n 연세대학교 경영학과 졸 n 15년차 로펌 변호사 |